LA PROMOTION IMMOBILIÈRE DANS LE MONDE DU TOURISME

Définition

Les entreprises de tourisme sont des entités qui ont pour objet de fournir des services d’hébergement moyennant rétribution. Elles proposent un ensemble d’installations, d’équipements et de services complémentaires.

Les entreprises de tourisme peuvent être :

  • des hôtels ou des appart’hôtels ;
  • des villages de vacances ;
  • des appartements touristiques ;
  • des stations touristiques.

Toutes les entreprises de tourisme sont obligatoirement classées en catégories de une à cinq étoiles, en fonction de la qualité du service et des installations, conformément aux exigences définies par l’arrêté municipal nº 327/2008.

Permis de construire

Comme pour toute autre promotion, les demandes de permis de construire des entreprises de tourisme sont présentées au conseil municipal, mais leur approbation exige une opinion favorable de Turismo de Portugal, I.P. Par ailleurs, la partie intéressée doit demander une autorisation d’usage touristique à la municipalité. La municipalité communiquera cette demande à Turismo de Portugal, qui devra délivrer l’autorisation dans les 20 jours qui suivent.

Entreprises de tourisme multipropriété

Les entreprises de tourisme multipropriété sont réputées être celles qui ont des appartements dans un ou plusieurs immeubles. Comme pour toutes les unités résidentielles, les appartements d’une entreprise de tourisme ne peuvent être vendus ou planifiés qu’après la délivrance du permis de construire par la municipalité.

  • L’acte de constitution de l’entreprise doit avoir été enregistré auprès des services du registre de la propriété avant la conclusion de tout contrat ou promesse de vente visant à transférer les appartements.
  • Le propriétaire d’un appartement en multipropriété d’une entreprise touristique doit payer des charges fixes à la société de gestion, conformément aux critères énoncés dans l’acte de constitution.
  • Tous les travaux réalisés par les propriétaires des appartements, même s’il s’agit de travaux à l’intérieur, doivent être autorisés par la société de gestion, sous peine pour le propriétaire d’être obligé à remettre les lieux dans l’état où ils étaient auparavant à ses propres frais.

Gestion des entreprises de tourisme

  • Chaque entreprise de tourisme doit être gérée par un responsable unique chargé de l’intégralité de son exploitation et de la qualité des services, ainsi que de la conformité avec les lois et réglementations applicables.
  • Le propriétaire du logement est considéré comme un touriste et, en tant que tel, il peut occuper son appartement quand il le veut, jusqu’à 365 jours par an.
  • La société de gestion est tenue de s’assurer que les logements sont toujours meublés et équipés, prêts à être loués à des touristes pour hébergement, et que les services obligatoires fournis à ce titre correspondent à la catégorie assignée à l’entreprise de tourisme.
  • Si le bien appartient et est exploité à des fins touristiques par plusieurs entités, ou si le projet est un projet de multipropriété, la société de gestion doit obtenir un document juridique auprès de tous les propriétaires (contrat d’exploitation touristique) afin de pouvoir gérer tous les logements.
  • La conclusion de contrats d'exploitation touristique est obligatoire. Ce sont ces contrats qui habilitent la société de gestion à commercialiser les logements à des fins touristiques, que le propriétaire utilise le bien pendant l’année entière ou qu’il le cède en tout ou partie pour être exploité.
  • Les logements ne peuvent pas être gérés directement par leur propriétaire et ne peuvent pas être objet de contrats compromettant leur usage à des fins touristiques, en particulier de baux, ni de contrats créant des droits d’usage et de résidence.
  • Présentation du programme de reddition de comptes et de gestion : la société de gestion de l'entreprise doit élaborer tous les ans les comptes liés à l’emploi des charges versées et les soumettre à l’examen d’un auditeur. En outre, elle doit établir chaque année un programme de gestion et de maintenance au nom de l’entreprise. Le rapport de gestion et les comptes susdits doivent être envoyés à chaque propriétaire avec la convocation à l’assemblée générale annuelle et l’avis de l’auditeur.
  • Garantie de bonne performance de gestion et de maintenance : dans les entreprises de multipropriété, la société de gestion doit fournir une garantie de bonne gestion et maintenance aux propriétaires des appartements ou des parcelles, au moyen d’un dépôt bancaire, d’une assurance fidélité ou d’un aval bancaire émis par un assureur ou une entité financière de l’Union européenne.

DÉFINITION DE LA SUPERFICIE

Superficie Totale de Construction – STC

Superficie totale de construction incluant les superficies de l’intérieur de l’immeuble (zones communes et privées), les sous-sols, terrasses et balcons.

Exclut les infrastructures externes et le terrain.

Superficie Utile Louable – SUL

Toutes les superficies privées fermées, terrasses et balcons privés.

Superficie Légale de Construction – SLC

Indiquée dans le permis, le PU ou le PDM. Mesure la totalité de la surface couverte fermée délimitée par une façade extérieure.

Spécificités du calcul :

  • Escaliers intérieurs privés ou escaliers communs fermés : un escalier pour tous les deux étages.
  • Ascenseurs : rez-de-chaussée seulement.

Sont exclus :

  • les rampes ou escaliers communs de circulation verticale non couverts ou couverts mais ouverts sur la façade ;
  • les galeries communes ou de circulation horizontale non couvertes ou couvertes mais ouvertes sur la façade ;
  • les sous-sols d’une hauteur de gabarit maximum de 2,3 mètres, s’ils sont utilisés comme parking, installations de stockage, compartiments techniques et d’infrastructures ;
  • les combles ou zones de toiture non utilisées à des fins résidentielles, dans des conditions particulières ; les porches ou les zones extérieures de loisir, s’ils sont couverts, jusqu’à 20 % de la SLC ;
  • les zones extérieures de loisir, couvertes ou sous pergola.

TVA

TVA des transactions immobilières

En règle générale, la cession et la location de biens immobiliers sont exonérées de TVA. Néanmoins, si les conditions objectives et subjectives suivantes sont remplies, il est possible qu’elles ne le soient pas, auquel cas un taux de 23 % de TVA s’applique (ce qui permet, dès lors, de déduire la TVA supportée).

Les biens :

  • sont enregistrés au nom du propriétaire et sont qualifiés de bien urbain ou de terrain constructible ;
  • sont cédés sous forme d’une propriété dans son ensemble ou d’un bien individuel ;
  • sont cédés ou loués pour la première fois après la construction ou après une opération lors de laquelle il a été renoncé l’exonération de TVA (au cours des 19 ans qui suivent la première occupation) ;
  • sont utilisés par un acquéreur/un locataire pour des activités qui permettent de déduire la TVA supportée ; et
  • s’il s’agit d’une location, si les biens sont loués en contrepartie d’un loyer annuel supérieur à 1/25e de la valeur d’acquisition ou des coûts de construction.

Les parties :

  • exercent des activités assujetties à la TVA ou, s’ils exercent aussi des activités qui ne le sont pas, les activités assujetties représentent au moins 80 % de leur chiffre d’affaires annuel total ;
  • ont structuré leurs comptes conformément au cadre fiscal portugais ; et
  • ne font pas partie du « régime spécial de TVA pour petits détaillants ».

TVA sur les services de construction

  • La TVA facturée par les prestataires de services de construction au propriétaire du bien n’est déductible par ce dernier que si le bien concerné est vendu ou loué avec la TVA.
  • • Si les services de construction se réfèrent à un bien affecté à une activité assujettie et non exonérée de TVA (comme l’activité touristique), le mécanisme d’autoliquidation s’applique et la TVA peut être déduite simultanément.

Cadre fiscal de la TVA par typologie

Biens résidentiels

Si les biens en question sont achetés par un Promoteur qui réalise la construction et vend les biens résidentiels ou les unités à des clients finaux, la vente par le Promoteur sera également exonérée de TVA (et, par conséquent, le Promoteur ne pourra pas déduire la TVA supportée au titre de la construction).

Biens commerciaux

Si les biens commerciaux sont achetés par un Promoteur qui réalise la construction et vend ensuite ces biens commerciaux à des clients finaux, sous réserve que les clients finaux utilisent les biens en question pour exercer une activité assujettie à la TVA (et en supposant que les autres conditions soient remplies), le Promoteur sera en droit de renoncer à l’exonération de la TVA applicable à la vente de biens commerciaux et de déduire la TVA supportée pour la construction de ces biens.

Biens touristiques

Si les biens touristiques sont achetés par un Promoteur qui exécute la construction et vend ensuite ces biens touristiques à des clients (par exemple, des chaînes d’hôtels), sous réserve que les clients finaux utilisent les biens en question pour exercer une activité assujettie à la TVA (et en supposant que les autres conditions soient remplies), la construction et la cession consécutive sont assujetties aux mêmes règles de TVA que ci-dessus.

À cet égard, il convient d’observer que si l’intention du Promoteur est de vendre les biens en question, la possibilité d’acheter les parcelles concernées au travers d’une entité à vocation spécifique portugaise peut être envisagée. Une entité à vocation spécifique différente doit être utilisée pour chaque projet ; cette entité sera celle qui exerce l’activité touristique pour de tels biens (notamment, la prestation de services d’hébergement).

Cette option devrait permettre (i) l’application du mécanisme d’autoliquidation aux services de construction et (ii) la déduction immédiate de la TVA autoliquidée concernant lesdits services. En réalité, étant donné que l’activité de l’entité à vocation spécifique sera une activité assujettie à la TVA, ladite entité ne devrait pas payer de TVA sur les services de construction dont elle fait l’acquisition (l’entité à vocation spécifique paiera la TVA exigible et déduira la même TVA dans la même déclaration. Par conséquent, elle ne fera aucun paiement réel de TVA).

De plus, le Promoteur serait à même de vendre le projet à un investisseur/un client final au travers d’une transaction de partage (une fois que la construction est terminée, voire avant) sans mettre en danger le régime de TVA appliqué pendant la construction des biens.

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